北京華研中商經(jīng)濟(jì)信息中心（華研中商研究院）

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第1章：城中村改造建設(shè)發(fā)展綜述
1.1 城中村改造的定義
1.1.1 城中村的定義
?（1）城中村的定義和特征
?（2）城中村產(chǎn)生的原因
?（3）城中村的社會(huì)功能
1.1.2 城中村改造的定義
?（1）城中村改造的定義
?（2）城中村改造的目標(biāo)
1）綜合發(fā)展
2）社會(huì)目標(biāo)
3）產(chǎn)業(yè)目標(biāo)
4）文化目標(biāo)
1.2 城中村改造的必要性
1.2.1 城中村的負(fù)功能
?（1）城中村成為城市犯罪高發(fā)地帶
?（2）城中村影響城市景觀
?（3）城中村成為不穩(wěn)定因素
1.2.2 城中村改造的經(jīng)濟(jì)效益
1.2.3 城中村改造的政府動(dòng)機(jī)
?（1）改善城市形象的政績(jī)動(dòng)力
?（2）日趨重要的社會(huì)維穩(wěn)考慮
?（3）城中城改造的利益驅(qū)動(dòng)
1.3 城中村改造對(duì)房地產(chǎn)的影響
1.3.1 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響
1.3.2 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響
1.3.3 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響
?第2章：城中村改造建設(shè)的外部環(huán)境分析
2.1 我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
2.1.1 GDP運(yùn)行軌跡分析
2.1.2 固定資產(chǎn)軌跡分析
2.1.3 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)
2.2 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程
2.2.1 城鎮(zhèn)化的定義
2.2.2 我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程
2.2.3 我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)趨勢(shì)
2.2.4 城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇
2.3 人口現(xiàn)狀分析
2.3.1 我國(guó)人口構(gòu)成分析
2.3.2 我國(guó)人口素質(zhì)分析
2.3.3 我國(guó)年齡結(jié)構(gòu)分析
2.4 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢(shì)
2.4.1 三次產(chǎn)業(yè)之間結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)
2.4.2 工業(yè)內(nèi)部各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)
2.4.3 農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)各產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)
2.5 土地資源供給分析
2.5.1 全國(guó)土地資源供給現(xiàn)狀
2.5.2 全國(guó)土地資源利用現(xiàn)狀
2.5.3 全國(guó)土地資源供給趨勢(shì)
2.6 房地產(chǎn)景氣度分析
2.6.1 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)分析
2.6.2 全國(guó)商品房銷售和待售情況
2.6.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源
2.6.4 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
?第3章：城中村改造市場(chǎng)分析與改造模式
3.1 城中村改造市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
3.1.1 我國(guó)城中村改造進(jìn)程分析
3.1.2 我國(guó)城中村改造主要問題
?（1）城中村改造土地問題分析
?（2）違章建筑拆遷補(bǔ)償問題分析
?（3）改造資金來源渠道問題分析
?（4）城中村改造的利益分配問題
?（5）城中村改造與城市整體功能協(xié)調(diào)問題
?（6）改造后村民后續(xù)生活的改善問題
3.2 城中村改造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析
3.2.1 現(xiàn)有業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者分析
3.2.2 城中村村民議價(jià)能力
3.2.3 潛在進(jìn)入者威脅分析
3.3 城中村主要改造模式分析
3.3.1 城中村改造主體分析
?（1）政府主導(dǎo)型
?（2）村集體主導(dǎo)型
?（3）開發(fā)商主導(dǎo)型
3.3.2 城中村改造方式分析
?（1）一次性全面改造
?（2）滾動(dòng)式全面改造
?（3）綜合整治式改造
3.3.3 城中村改造成本分析
?（1）總成本結(jié)構(gòu)分析
?（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)分析
?（3）工程咨詢費(fèi)分析
?（4）市政配套費(fèi)分析
?（5）市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用分析
?（6）運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)分析
3.3.4 城中村改造模式分析
?（1）政府式改造模式
?（2）自發(fā)式改造模式
?（3）市場(chǎng)式改造模式
3.4 城中村改造融資模式分析
3.4.1 土地拍賣融資方式
?（1）含義及適用范圍
?（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)
3.4.2 銀行信貸融資方式
?（1）含義及適用范圍
?（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)
3.4.3 集體經(jīng)濟(jì)自籌資金方式
?（1）含義及適用范圍
?（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)
3.4.4 房地產(chǎn)信托(REITs)
（1）含義及適用范圍
?（2）主要優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)
3.5 城中村改造拆遷補(bǔ)償模式分析
3.5.1 補(bǔ)償方式分析
?（1）貨幣補(bǔ)償方式分析
?（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式分析
3.5.2 安置方式分析
?（1）就地安置方式分析
?（2）異地安置方式分析
3.6 城中村公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式
3.6.1 工程項(xiàng)目融資代建制
3.6.2 村民參股經(jīng)營(yíng)模式
3.6.3 PFI (私人主動(dòng)融資Private Finance Initiative)
?3.6.4 分階段的建設(shè)時(shí)序控制
?第4章：城中村改造市場(chǎng)規(guī)模與分析
4.1 城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分析
4.1.1 我國(guó)現(xiàn)有城中村數(shù)量規(guī)模
4.1.2 我國(guó)現(xiàn)有城中村區(qū)域分布
4.1.3 我國(guó)城中村改造需求分析
4.1.4 我國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模
4.2 城中村改造項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素
4.2.1 要素一：營(yíng)造區(qū)域價(jià)值
4.2.2 要素二：綜合體建筑開發(fā)
4.2.3 要素三：項(xiàng)目開發(fā)順序
4.2.4 要素四：項(xiàng)目整體社會(huì)效應(yīng)
4.3 城中村改造商業(yè)市場(chǎng)定位與規(guī)劃
4.3.1 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析
?（1）城市規(guī)劃角度
?（2）城市商業(yè)市場(chǎng)角度
?（3）相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)角度
4.3.2 消費(fèi)者研究分析
?（1）消費(fèi)人群構(gòu)成
?（2）消費(fèi)行為及需求
?（3）行為及需求
4.3.3 項(xiàng)目總體定位與規(guī)劃
?（1）總體定位
?（2）商業(yè)等級(jí)及體量
?（3）消費(fèi)群體定位
?（4）功能布局分析
?（5）租售策略及價(jià)格
?（6）業(yè)態(tài)建議及比例
4.4 城中村改造住宅市場(chǎng)定位與規(guī)劃
4.4.1 項(xiàng)目整體定位
4.4.2 目標(biāo)客戶定位
4.4.3 目標(biāo)客戶分析
4.4.4 項(xiàng)目規(guī)劃分析
4.5 城中村改造項(xiàng)目案例分析
4.5.1 上海新天地項(xiàng)目
?（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析
?（2）功能規(guī)劃布局
?（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略
4.5.2 廣州江南新苑項(xiàng)目
?（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析
?（2）功能規(guī)劃布局
?（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略
4.5.3 佛山東方廣場(chǎng)項(xiàng)目
?（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析
?（2）功能規(guī)劃布局
?（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略
4.5.4 深圳中航城項(xiàng)目
?（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析
?（2）功能規(guī)劃布局
?（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略
4.5.5 深圳卓越世紀(jì)城項(xiàng)目
?（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析
?（2）功能規(guī)劃布局
?（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略
4.5.6 成都金色夏威夷項(xiàng)目
?（1）項(xiàng)目指標(biāo)分析
?（2）功能規(guī)劃布局
?（3）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略
4.6 城中村改造風(fēng)險(xiǎn)與控制
4.6.1 城中村改造風(fēng)險(xiǎn)分析
?（1）城中村改造資產(chǎn)專用性風(fēng)險(xiǎn)
?（2）城中村改造營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)
?（3）城中村改造市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
?（4）城中村改造社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
?（5）城中村改造自然風(fēng)險(xiǎn)
?（6）城中村改造商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
4.6.2 房企城中村改造風(fēng)險(xiǎn)控制
?（1）政策支持的合約化控制
?（2）拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)范化控制
?（3）開發(fā)盤量的分散化控制
?（4）專項(xiàng)報(bào)規(guī)的特殊化控制
?（5）土地摘牌的技術(shù)化控制
?（6）融資途徑的多樣化控制
?（7）對(duì)于土地競(jìng)拍情況的約定
?（8）對(duì)于特殊情況的處理
?第5章：代表城市城中村改造模式選擇策略
5.1 廣州市城中村改造策略分析
5.1.1 城中村改造范圍分析
5.1.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
5.1.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析
5.1.4 城中村管理體制分析
5.1.5 城中村改造政策解讀
5.1.6 城中村改造進(jìn)程分析
5.1.7 城中村改造策略分析
?（1）基本原則和指導(dǎo)思想
?（2）改造模式選擇策略
?（3）土地問題策略
?（4）拆遷補(bǔ)償機(jī)制
?（5）渠道融資分析
?（6）主要利益分配
?（7）城市規(guī)劃制定
?（8）村民就業(yè)與社會(huì)保障制度
5.1.8 城中村改造個(gè)案分析
?（1）楊箕村、獵德村改造分析
?（2）琶洲村、林和村改造分析
?（3）文沖村、東漖村、花地村改造分析
5.2 北京市城中村改造策略分析
5.2.1 城中村改造范圍分析
5.2.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
5.2.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析
5.2.4 城中村管理體制分析
5.2.5 城中村改造政策解讀
5.2.6 城中村改造進(jìn)程分析
5.2.7 城中村改造策略分析
5.2.8 城中村改造個(gè)案分析
5.2.9 城中村改造項(xiàng)目推介
5.3 上海市城中村改造策略分析
5.3.1 城中村改造范圍分析
5.3.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
5.3.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析
5.3.4 城中村管理體制分析
5.3.5 城中村改造政策解讀
5.3.6 城中村改造進(jìn)程分析
5.3.7 城中村改造策略分析
5.3.8 城中村改造個(gè)案分析
5.3.9 城中村改造項(xiàng)目推介
5.4 深圳市城中村改造策略分析
5.4.1 城中村改造范圍分析
5.4.2 城中村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
5.4.3 城中村人口結(jié)構(gòu)分析
5.4.4 城中村管理體制分析
5.4.5 城中村改造政策解讀
5.4.6 城中村改造進(jìn)程分析
5.4.7 城中村改造策略分析
5.4.8 城中村改造個(gè)案分析
5.4.9 城中村改造項(xiàng)目推介
……另有9個(gè)代表城市分析。
?第6章：重點(diǎn)城中村改造標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)分析
6.1 萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析
6.1.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革
6.1.2 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析
6.1.3 企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)能力分析
?（1）企業(yè)的盈利能力分析
?（2）企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析
?（3）企業(yè)的償債能力分析
?（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析
6.1.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析
6.1.5 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析
6.1.6 企業(yè)新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析
6.2 保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析
6.2.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革
6.2.2 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析
6.2.3 企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)能力分析
?（1）企業(yè)的盈利能力分析
?（2）企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析
?（3）企業(yè)的償債能力分析
?（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析
6.2.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析
6.2.5 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析
6.2.6 企業(yè)新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析
6.3 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析
6.3.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革
6.3.2 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析
6.3.3 企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)能力分析
?（1）企業(yè)的盈利能力分析
?（2）企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析
?（3）企業(yè)的償債能力分析
?（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析
6.3.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析
6.3.5 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析
6.3.6 企業(yè)新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析
6.4 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析
6.4.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革
6.4.2 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析
6.4.3 企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)能力分析
?（1）企業(yè)的盈利能力分析
?（2）企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析
?（3）企業(yè)的償債能力分析
?（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析
6.4.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析
6.4.5 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析
6.4.6 企業(yè)新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析
6.5 新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)情況分析
6.5.1 企業(yè)發(fā)展概況及歷史沿革
6.5.2 企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)及產(chǎn)品線分析
6.5.3 企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)能力分析
?（1）企業(yè)的盈利能力分析
?（2）企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力分析
?（3）企業(yè)的償債能力分析
?（4）企業(yè)的發(fā)展能力分析
6.5.4 企業(yè)城中村改造項(xiàng)目分析
6.5.5 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析
6.5.6 企業(yè)新發(fā)展動(dòng)態(tài)分析
……另有15家企業(yè)分析。
?第7章：城中村改造發(fā)展趨勢(shì)與前景分析
7.1 城中村改造未來前景展望
7.1.1 城中村改帶來的發(fā)展機(jī)遇
7.1.2 城中村改造發(fā)展前景預(yù)測(cè)
7.2 城中村改造特性分析
7.2.1 城中村改造進(jìn)入壁壘分析
7.2.2 城中村改造盈利模式分析
7.2.3 城中村改造盈利因素分析
7.2.4 城中村改造項(xiàng)目利潤(rùn)分析
7.3 城中村改造主要建議
7.3.1 城中村改造潛力評(píng)價(jià)
7.3.2 城中村改造主要建議
圖表目錄
圖表1：廣州市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表2：楊箕村改造成本構(gòu)成表(單位：萬元)
圖表3：文沖村改造成本構(gòu)成表(單位：萬元)
圖表4：北京市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表5：上海市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表6：深圳市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表7：珠海市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表8：杭州市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表9：溫州市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表10：西安市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表11：武漢市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表12：重慶市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表13：昆明市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表14：天津市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表15：鄭州市部分城中村改造項(xiàng)目表
圖表16：萬科企業(yè)股份有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表17：萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表18：萬科企業(yè)股份有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表19：萬科企業(yè)股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表20：萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表21：萬科企業(yè)股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表22：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表23：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表24：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表25：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表26：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表27：保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表28：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表29：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表30：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表31：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表32：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表33：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表34：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表35：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表36：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表37：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表38：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表39：恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表40：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表41：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表42：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表43：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表44：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表45：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表46：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表47：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表48：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表49：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表50：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表51：合景泰富地產(chǎn)控股有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表52：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表53：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表54：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表55：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表56：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表57：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表58：華潤(rùn)置地有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表59：華潤(rùn)置地有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表60：華潤(rùn)置地有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表61：華潤(rùn)置地有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表62：華潤(rùn)置地有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表63：華潤(rùn)置地有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表64：金地(集團(tuán))股份有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)
圖表65：金地(集團(tuán))股份有限公司盈利能力分析(單位：%)
圖表66：金地(集團(tuán))股份有限公司運(yùn)營(yíng)能力分析(單位：次)
圖表67：金地(集團(tuán))股份有限公司償債能力分析(單位：%，倍)
圖表68：金地(集團(tuán))股份有限公司發(fā)展能力分析(單位：%)
圖表69：金地(集團(tuán))股份有限公司優(yōu)劣勢(shì)分析
圖表70：南京棲霞建設(shè)股份有限公司營(yíng)收情況分析(單位：萬元)